راه نجات از فقر مسکن - تور آلمان ارزان

فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن می گوید با استناد به مطالعات 10 سال قبل برای تدوین این طرح، رسیدن به این شرایط بحرانی در بخش مسکن پیش بینی شده بود. در طرح جامع مسکن به صراحت عنوان شده بود که اگر رشد مالی 5 درصدی به صورت مداوم محقق نگردد، بازار مسکن به مامن سرمایه گذاری غیرمولد تبدیل خواهد شد و تبعات این موضوع به شکل کاهش دسترسی به مسکن در استطاعت نیز گوشزد شده بود. یزدانی معتقد است راه چاره برون رفت از شرایط نامطلوب مسکن با دنبال کردن همزمان دو موضوع در دولت میسر است؛ یکی تغییر اولویت بندی امور در دولت و قرار گرفتن بخش مسکن در اولویت نخست و دیگری دنبال کردن مداخلات موثر به جای مداخلات دستوری یا گسترده در این بخش به شکل اجرای طرح مسکن اجتماعی و تامین مسکن اجاری در استطاعت برای خانوارهای دو دهک پایین عایدیی.

حجت اله میرزایی دیگر صاحب نظر مالی نیز در گفت وگو با دنیای اقتصاد ضمن تشریح تبعات فقر مسکن در کشور، راه چاره درون بخشی و برون بخشی برای نجات از شرایط نامطلوب فعلی در این بخش را تشریح می نماید. مشروح این گفت وگو را در زیر می خوانید:

گزارش اخیر مرکز پژوهش های مجلس که به موضوع بدمسکنی پرداخته است، سه گانه ای را به عنوان علل شرایط بحرانی فعلی بخش مسکن و رسیدن به بن بست فقر مسکن تشریح نموده است. بر اساس این گزارش 55 درصد از ایرانی ها در سال 1400 بدمسکن معرفی شده اند. یک دلیل ناظر بر شرایط نامطلوب متغیرهای کلان مالی در سال های اخیر بوده است. تورم بالا، بی ثباتی مالی و افت پیاپی فراوری ناخالص ملی (GDP) طی یک دهه اخیر یکی از این علل سه گانه بوده است. جهش قیمت مسکن و پس از آن انتخاب نادرست سیاست های بخش مسکن از سوی سیاستگذار نیز به عنوان علل بعدی افزایش بدمسکنی و تشدید فقر مسکن در این گزارش ذکر شده است. سوال جدی که وجود دارد این است که با وجود شرایط نامطلوب متغیرهای مهم مالی موثر بر بخش مسکن، آیا واقعا بن بست فعلی برای سیاستگذار بخش مسکن در یک دهه اخیر قابل پیش بینی نبود؟ اگر این شرایط قابل پیش بینی بوده، چطور سیاستگذار اجازه داد گران ترین و مهم ترین کالای مصرفی خانوار دچار این حال و روز گردد؟

فردین یزدانی: این موضوع کاملا قابل پیش بینی بود. در طرح جامع مسکن در اوایل دهه 90 پیش بینی نموده بودیم که اوضاع بدتر می گردد. در سال 92 یعنی زمان تدوین طرح جامع مسکن، جمعیت اسکان غیررسمی کشور 12 میلیون نفر و جمعیت ساکن در بافت های فرسوده 8 میلیون نفر برآورد شد. همان زمان پیش بینی کردیم که اگر رشد مالی 5 درصدی محقق نگردد و تداوم پیدا نکند و به تعبیر دیگر سفره خانوارها بزرگ تر نگردد، جمعیت بدمسکن قطعا افزایش خواهد یافت و اکنون همان پیش بینی ها محقق شده است. در سال های 93 و 94 نیز پیشنهادهای تعیینی برای جلوگیری از تشدید فقر مسکن به سیاستگذار ارائه شد اما دولت ها در یک دهه گذشته در تخصیص منابع بخش مسکن به این پیشنهادها توجهی نکردند و همان طور که گوشزد شده بود، به سمت و سویی حرکت کردیم که حتی با منابع انبوه دولتی هم نتوان برای مسکن کار موثری انجام داد. در نیمه اول دهه 90 سیاستگذار در پی راه اندازی صندوق پس انداز مسکن رفت که بیشتر به تامین مسکن برای قشر میانه یاری می کرد و برای قشر ضعیف به خصوص دهک های اول تا سوم برنامه موثری در حوزه تامین مسکن پیش بینی نشد. از طرفی از سال 97 به بعد تحت تاثیر تحریم ها و رشد مالی منفی، جریان گسترده تورمی در بخش های مختلف مالی از جمله بخش مسکن شکل گرفت و شرایط دسترسی به مسکن تحت تاثیر جهش قیمت در این بازار به مراتب بدتر شد. عدم رشد عایدی واقعی خانوار و عدم توازن آن با هزینه تامین مسکن نیز در سال های اخیر به تدریج بزرگ و بزرگ تر شده است.

حجت میرزایی: گزارش مرکز پژوهش ها بازگویی ابعادی از فقر مسکن است که پیش تر در گزارش های رسمی فراوری شده چه در وزارتخانه متولی بخش مسکن و چه به وسیله نهادهای پژوهشی بخش خصوصی از میانه دهه 80 به بعد منعکس شده بود. به نظر می رسد بحران مسکن از اوایل دهه 90 خود را نشان داد و اکنون شرایط به مراتب پیچیده تر شده است. بنابراین شرایط فعلی برای سیاستگذاران کاملا قابل پیش بینی بود؛ کمااینکه گزارش های رسمی متعددی درباره حاشیه نشینی و شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن در سال های اخیر منتشر شده است. با این حال مساله تامین مسکن در استطاعت یا برای دولت ها در اولویت نبوده یا اینکه محدودیت مالی دولت ها اجازه ورود تمام عیار به این موضوع را نداده است. به هر روی اکنون در خلأ اقدامات موثر برای بهبود دسترسی به مسکن، اکنون به شرایطی در بخش مسکن رسیده ایم که از هر وقت دیگر بحرانی تر است اما توان دولت برای مقابله با آن نیز از همواره کمتر است.

یکی از متغیرهای اصلی گویای شرایط فقر مسکن در حال حاضر شکاف بین رشد اجاره بها و رشد عایدی خانوارهاست که در چند سال گذشته شدت گرفته و یکی از ریشه های اصلی آن فاصله تورم مسکن با رشد عایدی خانوارها به ویژه از نیمه دوم دهه 90 به بعد است. این روند تا جایی پیش رفته که اکنون نزدیک 50 درصد از هزینه های سبد مصرفی خانوار به تامین مسکن اختصاص پیدا نموده است. در کنار این موضوع بر اساس گزارش های رسمی از شرایط عایدی - هزینه خانوارها، سهم هزینه اقلام خوراکی نیز در دو سال اخیر تحت تاثیر شرایط تورمی به شدت افزایش پیدا نموده و این یعنی نرخ فقر به شدت در حال افزایش است.

ممکن است در میان سیاستگذاران بخش مسکن یا حتی در بخشی از افکار عمومی این طور تعبیر گردد که فقر مسکن در ایران آن قدرها هم مساله مهمی نیست؛ با توجه به اینکه در حال حاضر همه ایرانی ها به خانه یا به اصطلاح سرپناه دسترسی دارند که البته این دسترسی عموما یا ملکی یا استیجاری است. بنابراین شاید این طور به نظر برسد که اوضاع خیلی بحرانی نیست و تهدید مسکن در کشور چندان جدی محسوب نمی گردد. به نظر شما آیا واقعا این طور است و نگرانی درباره پدیده فقر مسکن بی جاست؟

فردین یزدانی: اگر کسی چنین استدلالی دارد، احتمالا مشکل مسکن را تجربه ننموده است. تعداد زیادی از جمعیت کشور در واحدهای کم دوامی که با اندک تکانی فرو می ریزد، زندگی می نمایند و این فقط یکی از مصادیق بدمسکنی است. نگرانی درباره فقر مسکن با توجه به جمعیت قابل توجه حاشیه نشین از یک دهه گذشته وجود داشته و در پی تشدید سرعت رشد قیمت مسکن و جا ماندن عایدی خانوارها از تورم عمومی و تورم مسکن در سال های اخیر افزایش پیدا نموده است.

حجت میرزایی: فقر مسکن فقط نابرخورداری از مسکن نیست. واقعیت این است که در سال های گذشته بسیاری از مستاجرها ناگزیر به مهاجرت به شهرهای واقع در حاشیه کلان شهرها شدند و در واقع از محل کار و زندگی سالیان خود رانده شدند. اگرچه در ظاهر این افراد با هزینه کمتری توانسته اند از عهده تامین هزینه مسکن بربیایند، اما نحوه تامین بسیاری از نیازهای اساسی آنها دچار مشکل شده است. به عنوان مثال آنها ناگزیر هستند برای حضور در محل کار و تحصیل خود هزینه های بیشتری بابت حمل ونقل بپردازند، از ساعات استراحت خود و زمان مفیدی که برای خانواده صرف می نمایند کسر نمایند و آن را در مسیر رفت و آمد بگذرانند و به طور کلی کیفیت زندگی اغلب این مستاجران مهاجر به واسطه فاصله محل کار و تحصیل با محل زندگی افت محسوسی پیدا نموده است.

واقعیت این است که بدمسکنی و تنگ مسکنی به شکل بسیار وخیم در حاشیه کلان شهرها رو به افزایش است. برآوردها نشان می دهد دست کم 15 میلیون نفر بد مسکن در اطراف شهرهای بزرگ زندگی می نمایند. در بعضی گزارش ها این طور برآورد شده که 25 تا 30 درصد از جمعیت شهرهای ایران در سکونتگاه های غیررسمی زندگی می نمایند و اگر به این آمار جمعیت ساکن در بافت فرسوده افزوده گردد، عملا بدمسکنی جمعیت شهرنشین کشور معادل حدود یک سوم از کل این جمعیت برآورد می گردد. این شرایط در بعضی از شهرهای کشور مثل چابهار و اهواز به شدت نامطلوب است و به نظر می رسد به نقطه بحرانی نزدیک شده است.

راه چاره فوری و قابل اجرا در میان مدت برای نجات از فقر مسکن چیست؟ آیا راه آن از مسیر چاره اندیشی برای سه گانه بحران زا در بخش مسکن می گذرد؟ اگر این طور باشد عملا راه چاره برون رفت از بحران بدمسکنی از مسیر مهار تورم و افزایش فراوری ناخالص ملی و رشد مالی، راه چاره بلندمدت خواهد بود و این یعنی شرایط تا بهبود نسبی متغیرهای کلان مالی در بخش مسکن همچنان در سراشیبی افول خواهد بود. آیا راه چاره فوری و قابل تحقق در کوتاه مدت برای کاهش بدمسکنی در کشور وجود دارد؟

فردین یزدانی: راه چاره فوری و کوتاه مدتی دست کم با توجه به شرایط فعلی برای عبور از بحران مسکن وجود ندارد. در شرایطی که نرخ تورم بالا و شرایط مالی نابسامان است، دولت در تخصیص بودجه توجه لازم را به بخش مسکن ندارد و به جای برنامه های تامین مسکن واقع گرایانه، اقداماتی مثل ساخت مسکن میلیونی را دنبال می نماید که حتی در همین گزارش اخیر مرکز پژوهش ها نیز از این برنامه و نمونه های مشابه آن در سال های گذشته که در قالب انبوه سازی مسکن دولتی تعریف شد، به عنوان سیاست نادرست یاد می نماید، نمی توان به بهبود شرایط مسکن امیدوار بود. اما در عین حال اگر دولت در تخصیص منابع مسیر دیگری با اولویت بخشی به یارانه مسکن در پیش بگیرد، البته به شرطی که به کسری بودجه منجر نگردد و البته نگاه خود را به مساله امنیت ملی تغییر دهد و با این نگاه که تبعات تشدید فقر مسکن در کشور می تواند به شکل مسائل اجتماعی بروز و ظهور پیدا کند، این موضوع را در اولویت بندی خود لحاظ کند، تغییر ریل صورت خواهد گرفت. دولت باید به جای مداخله دستوری مثل قیمت گذاری یا هر نوع مداخله گسترده مثل انبوه سازی مسکن که هزینه زیادی در پی دارد و به عمر یک دولت کفاف نمی دهد، برنامه هایی برای مداخله موثر به نفع کاهش فقر مسکن را جایگزین کند. به عنوان مثال دولت می تواند با اجرای برنامه مسکن اجتماعی تامین مسکن برای دو دهک عایدیی پایین جامعه را که اتفاقا اطلاعات آنها به طور کامل وجود دارد، کلید بزند. بعلاوه تامین مسکن اجاره ای در استطاعت راه چاره دیگری است که دولت باید سازوکار آن را فراهم کند تا امکان ورود به این بخش از سوی شرکت های حرفه ای وجود داشته باشد.

حجت میرزایی: مهم ترین کاری که دولت باید انجام دهد این است که از برنامه بلندپروازانه ساخت 4 میلیون مسکن در چهار سال بگذرد؛ بخشی از موانع مقرراتی موجود برای نوسازی بافت های فرسوده را به سرعت رفع کند و سیاست هایی در کلان شهرها در پیش گرفته گردد که به رشد فراوری مسکن کوچک مقیاس بینجامد. سیاست های تشویق به کوچک سازی تعیین است. دولت باید ساخت وساز انبوه واحدهای 30 تا 60 مترمربعی در اطراف کلان شهرها را دنبال کند و همزمان موضوع اجاره داری حرفه ای نیز دنبال و عملیاتی گردد. در یک نگاه کلان تر در شرایطی که تورم بالا و رشد مالی پایین است و این موضوع به تشدید نابرابری ها منجر شده است، دولت باید دو مساله حل مناسبات بین المللی با خارج از کشور و بهبود کیفیت حکمرانی در داخل را به صورت همزمان دنبال کند. شرایط کنونی بسیار نگران نماینده است و تورم عمومی در ماه های اخیر از 50 درصد فراتر رفته است. در این شرایط که نابرابری ها به شکل فزاینده ای در حال تشدید است، باید موانع رشد مالی از دو طریق مذکور برداشته گردد تا به این ترتیب روند خروج سرمایه از کشور متوقف و متغیرهای کلان مالی نیز به تدریج بهبود پیدا کند. به این ترتیب حل بحران مسکن در کشور با بهره گیری توامان از راه چارههای درون و بیرون از بخش مسکن میسر است.

در نهایت مساله مهم این است که اگر وضع موجود در اقتصاد کلان و به تبع آن در بخش مسکن به همین منوال ادامه پیدا کند و تغییر ریلی اتفاق نیفتد، تبعات آن چیست؟ ما اکنون به استناد آمارهای رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار می دانیم در چند سال گذشته در پی تشدید بحران اجاره نشینی خانوارها برای تامین هزینه مسکن ناگزیر از کالری مصرفی خانوار کسر نموده اند. ادامه این روند در میان و بلندمدت چه تبعات دیگری می تواند در پی داشته باشد؟

فردین یزدانی: تبعات تداوم فقر مسکن با نرخ بالا نه تنها به شکل کاهش کالری مصرفی، بلکه به شکل جایگزینی هزینه های بهداشت و آموزش به تدریج در آمار عایدی - هزینه خانوارها منعکس خواهد شد. نتیجه این روند توسعه فقر مزمن در کشور خواهد بود که می تواند سرمایه اجتماعی را به شدت کاهش دهد و جامعه را در بلندمدت دچار مسائل متعددی کند. از طرفی با ادامه روند تورمی مسکن در شهرهای بزرگ، حاشیه نشینی افزایش پیدا خواهد نمود و این موضوع خود به انباشت فضایی فقر که از آن به عنوان تله فضایی فقر نیز تعبیر می گردد، خواهد انجامید. مقصود از این عبارت این است که افراد در محیط فقرزا زندگی می نمایند و تقریبا هرگز امکان رهایی از آن محیط را نخواهند داشت.

حجت میرزایی: بخشی از تبعات ادامه سیاست های غلط منجر به تشدید بدمسکنی به شکل جایگزینی هزینه ها منعکس خواهد شد؛ نه فقط هزینه خوراک بلکه در هزینه های پوشاک، آموزش، حمل ونقل و... نیز به تدریج آثار این جایگزینی آشکار خواهد شد. اما واقعیت این است که این روند تا جای تعیینی امکان پذیر است، اما در نهایت خانوارهای بدمسکن به نقطه ای می رسند که دیگر امکان این جایگزینی را نخواهند داشت. در این صورت باید شاهد رواج پدیده های دیگری باشیم که همین حالا هم بعضا در بعضی شهرها گزارش شده است. پدیده هایی مثل کانکس نشینی، اجاره پشت بام، اجاره مشترک واحد مسکونی، مهاجرت به روستاهای اطراف شهرهای بزرگ و رشد آلونک ها و زاغه نشینی در اطراف شهرها. اشکال مختلف تبعات بدمسکنی ممکن است در سال های آینده به سرعت رشد کند و شرایط اجتماعی به مراتب بدتری رقم بزند. در عین حال بعید نیست پدیده هایی مثل بازماندگی از تحصیل بچه ها نیز رو به افزایش بگذارد.